Geçen haftaki yazımda 2014 sonrası miras kalan tarım arazilerinin ehil mirasçıya özgülenmesi davasından bahsetmiştim. Bu konuda pek çok soru aldım. Genel olarak çiftçilerimizin sorunlarının başında miras kalan hisseli tarım arazilerinin geldiğini gördüm. Bu çıkmazdan kurtulmak için hangi yolu izlemeleri gerektiğini sordular.
Araziler paylı olduğundan dolayı diğer hissedarların bazen müdahale ettiklerinden ya da gerekli tarımsal destekleri alamadıklarından yakındılar. Her olay kendi içinde değerlendirilmeli ve çözülmelidir. Fakat genel olarak paylı araziler için yapılacak çözümlerden kısa ve net bir biçimde bahsetmem gerektiğini düşündüm. Onlardan biri de ortaklığın giderilmesi davasıdır.
Ortaklığın giderilmesi davasında paylı araziler için ortak paydaşlığa son vererek kişisel mülkiyet kurmak amaçlanmıştır.
Daha açık bir dille, hisseli taşınmazın taksimle yahut satış yoluyla üzerindeki ortaklığa son verilir.
Bu davada taraf sayısının çokluğu, hissedarların adreslerinin bilinmezliği, vefat eden hissedarın olması, taşınmaz sayısının fazlalığı davanın süresini ve masrafını etkilemektedir.
Ortaklığın giderilmesi iki aşamalıdır. İlk önce dava kısmı vardır daha sonra ise satış kısmı. Dava genel olarak hem taşınır hem de taşınmazlar için açılmaktadır. Fakat biz burada tarımsal arazileri kastetmekteyiz.
Paydaşlar aralarında anlaşamazlarsa, biri ya da bir kaçı taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesine davayı açar. Davada bütün hissedarlar taraftır. Hissedarlar arasında vefat eden var ise onu mirasçılık belgesi çıkartılmalı ve tüm mirasçıları da davaya dahil edilmelidir.
Dava matbu harca tabidir. Fakat keşifli bir dava olduğu için ve taraf sayısı kadar da tebligat masrafı alındığı için masraf her dava için farklı olacaktır. Tabi ki ortak taşınmazların hepsine birden açılabileceği gibi aralarından belirlenmiş bir ya da birkaç tanesi de davaya konu edilebilir. Dava masrafları her ne kadar davacı tarafından baştan ödense de davalılara da dava sonunda payları oranında rücu edilecektir.
Ortaklığın giderilmesi davasının en büyük özelliği kazananı ya da kaybedeni olmamasıdır. Herkes sonuçtan eşit şekilde etkilenmektedir. Çünkü dava sonunda taraf sayısı ile orantılı bir taksim söz konusu olmazsa ki çok büyük ihtimale olmaz taşınmazın satış yoluyla ortaklığının giderilmesine karar verilir.
Hissedarlar aralarında çoğu kez anlaşamamaktadır. Kimi arazideki hissesini satmak istemez kimisi de değerinin çok üstünde bir fiyat istemektedir. Yapılan keşifte arazinin makul bir değeri tespit edilir ve satışa izin kararı verilir. Bu durum çok daha hakkaniyetli olmaktadır.
Satışa izin kararı on yıl geçerlidir. Taraflardan hem davacı hem de davalı istedikleri zaman satış talep edebilirler.
Satış talebi satış memurluğu ya da icra müdürlüğüne yapılır. Eğer kararın üzerinden iki yıldan fazla zaman geçmişse yeniden kıymet takdiri için keşif yapılması ve bilirkişi raporunun taraflara tebliği gerekir. Yine taraflar arasında vefat eden varsa yeni veraset ilamları çıkmalı ve yeni hissedarlarda satışa dâhil edilmelidir.
Satış açık artırma yolu ile yapılır. Hissedarın hissesi satışa katılmak için muhammen bedelin % 20 sini karşılıyorsa teminat yatırmak zorunda değildir. Hissedarlar aralarında oy birliği sağlarlar ise satış sadece kendi aralarında yapılır.
Bu taşınmazlar üzerinde farklı bir yapı muhdesat varsa bunların değeri ayrıca tespit edilir ve satışta hak sahibine payı verilir. Eğer muhdesatın sahibi hususunda anlaşmazlık var ise muhdesatın kime ait olduğunun tespiti davası açılmalıdır.
Satış için iki satış günü belirlenir. Taşınmazların satışı yapıldıktan sonra 10 gün içinde ihalenin feshi davası açan olmazsa satışta kesinleşir ve tapuya şerh edilir.
Fakat satışa girip fiyatı yükseltip ihale üzerinize kaldığında almadığınız zaman en yüksek fiyatı veren ikinci kişi taşınmazı alır. İhale farkı ve temerrüt faizi ayrıca hükme hacet kalmaksızın satış memurluğunca tahsil olunur. Bu fark, varsa öncelikle teminat bedelinden tahsil olunur. Hissedarın sorumluluğu payına göre belirlenir. Teminat sorumlu bulunulan meblağa mahsup edilmek üzere alıkonulur.
Özet olarak bana danışmaya gelen müvekkillerime benimde şöyle bir tavsiyem vardır. Almaya niyetiniz yoksa bu davayı açmayın. Fiyat artırmak isterken ihale sizde kalabilir. İhaleyi ödeyecek gücünüz yoksa almıyorum demek yeterli olmayacaktır. Bir de ihale farkı ve temerrüt faizi ödemek zorunda kalabilirsiniz. Yazılarımın çiftçilerimize faydalı olmasını temenni ediyorum.
Av. Serap Evcimen ÇİÇEK
s.evcimencicek@gmail.com
